◈ 계약당시 뿐 아니라 잔금 치르는 시점에도 부동산공부를 꼭 확인하라

보통 개인간의 임대차계약(주택 및 상가등)을 함에 있어 임대차목적물에 관한 권리관계를 파악하기 위해 부동산등기부등본이나 건축물대장과 같은 공부를 많이 참고하고 있습니다.

그런데 문제는 이러한 공부확인(부동산등기부등본등)이 임대차계약서 작성 시에만 그쳐버리고,임대차보증금 잔금을 지급하고 이사를 하는 시점에서는 다시 확인하지 않는다는 점에 있다.

현행 임대차보호법상으로 임차인의 권리발생은 임대차목적물을 점유하는 것을 효력발생시점으로 하기 때문에,임대차계약서 작성 시점이 아니라 시점이 아니라 잔금을 치르고 이사가게되는 시점에서 권리관계를 다시 살펴야 할 필요가 있는 것입니다.

실무상으로는 임대차계약체결 이후에서 이사하는 시점 사이에 임대인의 채권자에 의해 임대차목적물에 압류,가압류가 되기도 하고, 임대인의 고의로 근저당권이나 가등기가 설정되는 경우도 흔지 않게 발생됩니다.

임대차계약체결 시점에서는 압류,근저당권 등이 없었다고 하더라도 임차인이 이전(점유) 받기 이전에 압류 등이 이루어졌다면 임차인으로서는 이러한 압류권자보다 우선순위를 받지 못하며,만약 경매진행이 되었을때 임대차보증금을 돌려받지 못 할 수 있습니다.

따라서 임대차계약을 할 때는 임대차계약체결 시점 뿐 아니라, 잔금(점유)을 치르고 다시 한번 부동산공부(등기부등본등)를 열람해야 합니다.

만약, 열람 확인시 임대차계약서 작성 당시에 없었던 문제를 발견하게 된다면, 임차인으로서는 경우에 따라 임대차계약을 해제 할 권리가 있습니다.

또한 임대인에 대한 계약해제 및 손해배상청구를 할 수도 있습니다.

/SK부동산 제공