최근 불경기의 여파로 부동산 임차인(세입자)들의 차임(월세)연체가 많이 일어나고 있는 실정이다. 부동산 임대차계약에서 차임이 연체된 경우에는 어떠한 문제가 있는지 살펴보자.

▣ 계약이 해지될 수 있다.
민법 제640조, 제641조는 부동산 임차인의 차임연체액이 2기(번)의 차임액에 달하는 경우 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하여 임대차계약의 해지사유로 삼고 있다.

차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우라 함은 차임의 연체가 반드시 2기 연속될 것을 요하지 않고, 전후 합하여 연체액이 2기분에 달하기만 하면 된다는 의미이다. 예를 들어 1,2월분의 차임을 계속 연체 후 2,3월분을 지급하였다가 4월분을 연체한 경우도 여기에 해당한다.

차임연체액이 2기에 달하게 되면, 임대인은 차임연체를 이유로 계약을 해지할 수 있는 권리를 갖게된다. 보통 차임이 2기 이상 연체된 경우에도 계약을 해지하기 위해서는 한 번쯤은 임차인에게 내용증명으로 차임의 지급을 촉구하고서 계약해지가 가능하다고 생각하고 있지만, 결론부터 말하면 계약해지를 위해서 법률적으로는 최고가 불필요하다. 단 임대인과 임차인의 도의적인 문제만 남는 것이다. 

▣ 임대차보호법을 적용받지 못할 수도 있다.
차임이 연체될 경우 임차인은 임대차보호법에 정하는 임차인 보호규정에 의해 보호를 받지 못할 수도 있다.

즉, 임차인이 2기의 차임을 연체하면 서로 간에 아무런 의사표시 없이 임대차기간이 종료되었다고 하더라도 묵시적으로 임대차기간이 갱신되는 효과를 임차인에게 허용하지 않게 되는 것이다.

차임연체는 임차인에게 여러 가지 불이익이 많다는 점에서 임차인 스스로의 권리보호를 위해서라도 차임이 연체되지 않도록 각별한 주의을 기울여야 할 것이다.

/SK부동산 제공