‘갑’은 2005. 1.경 ‘을’로부터 보증금 금 1억원, 전세기간 2년으로 한 아파트 전세를 얻었는대, 전세를 얻으면서 전세계약서에 확정일자를 받고, 주민등록을 옮긴 후, 이사를 하였습니다.

그런데, ‘을’은 ‘병’으로부터 금 2억을 차용하면서, 2005. 3.경 위 아파트에 채권최고액 금 3억으로 한 근저당권을 설정하였고, ‘갑’ 또한 2005. 7.경 ‘정’으로부터 금 7,000만원을 차용하면서, 위 차용금에 대한 담보조로 ‘정’에게 임차보증금채권을 양도하였고, 그 무렵 ‘을’에게 채권양도통지를 하였습니다.

 이후, ‘을’은 ‘병’으로부터 차용한 차용금을 변제하지 못하여 아파트가 경매되었고, ‘갑’으로부터 전세보증금을 양수받은 ‘정’은 임차보증금 금 1억원에 대하여 우선변제권이 있다고 주장하여 경매법원에 배당신청을 하였습니다.

‘정’의 우선변제권 주장이 경매법원에 의하여 받아들여질까요?

결론적으로는, ‘정’은 전세보증금에 대한 주택임대차보호법상의 우선변제권이 없습니다.

 (1) 주택임대차보호법은 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마치고, 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 경우에는, 임차인에게 경매나 공매시 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 임차보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권을 인정하고 있습니다.

(2) 그러나, 비록 채권양수인이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수하였다고 하더라도, 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 이상 그 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없습니다.

(3) 따라서 위 채권양수인은 임차주택에 대한 경매절차에서 주택임대차보호법상의 임차보증금 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 없고, 이와 같은 경우에는 채권양수인이 일반 금전채권자로서의 요건을 갖추어 배당요구를 할 수 있을 뿐입니다(대법원 2010.5.27. 선고 2010다10276 판결).

/최진복 법률사무소 제공