공인중개사 임교순

◆ 계약금 포기한다고 계약해지가 언제나 가능한 것은 아니다.

매매나 임대차계약한 부동산에 대해서 지급한 계약금을 포기하고서라도 해제했으면 하고 희망하는 사람들이 많다. 지급한 대금 중에서 계약금만 반환 받지 못하게 되더라도 나머지는 돌려받으면서 계약을 끝냈으면 하는 바램인 것이다.

계약금정도만 포기한다면 언제든지 계약을 종료하고 더 이상 계약에 구속되지 않게 되면서, 이외에 지급한 돈이 있다면 나머지는 반환 받을 수 있을까?

이문제는매우 간담함에도 불구하고 대부분은 계약금을 포기하면 당연히 계약을 해제할 수
있다는 생각을 하고 있는 경우가 많았다.

◆ 계약포기하고 계약해제 할 수 있는 시기에는 제한이 있다

계약금 상당의 금액포기를 감수한 채 계약을 해제하고자 하더라도 언제든지 가능한 것이 아니라 시기적인 제한이 있다.

이 문제에 관해 민법 제565조에서는 ‘해약금’이라는 제목으로 다루고 있는데 계약금을 포기하고서 계약을 해제할 수 있는 시기를 ‘이행에 착수하기 이전까지’로 제한하고 있다.

‘이행에 착수하기 이전’이라는 시점에 대해서는 상황에 따라 여러 가지 해석이 있을 수 있지만, 보통의 경우에는 ‘중도금지급약정일’로 해석된다.

따라서 중도금지급일 이후에는 계약금상당을 자진해서 포기하더라도 임의로 해약할 수 없게 된다.
즉, 계속계약에 구속되어 계약에서 벗어나지 못하고 이행할 의무를 부담하게 되는 것이다.

결국 이행에 착수한 시점 이후에는 상대방과의 합의나 상대방의 계약위반사유(이행지체, 이행불능 등)가 없는 등 다른 사정이 없는 한 계약금을 포기하고서라도 마음대로 계약을 깰 수 없게 된다.

/SK 부동산 제공